Оценка предпринимательской прибыли. Аналитический метод определения величины прибыли предпринимателя в затратном методе оценки недвижимости Отказ от прибыли предпринимателя в затратном подходе

Прибыль предпринимателя отражает затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный с этим риск.

Прибыль предпринимателя определяется аналитическим методом, предложенным сотрудниками Петербургского технического университета (СпБГТУ) - к.т.н., доцентом Д.Д. Кузнецовым и д.т.н., профессором Е.С.Озеровым.

Расчет прибыли предпринимателя основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительства нового проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство.

Величина прибыли предпринимателя определяется по формуле:

Где N - нормативный срок строительства в годах ;

C 0 - доля авансового платежа в общей сумме платежей, принята исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует 20% от общей стоимости объекта;

y а - годовая норма отдачи на вложенный капитал (соответствует расчетному коэффициенту капитализации для аналогичных объектов, учитывая типичные риски и срок возврата капитала)

n* – период реализации проекта;

k – коэффициент альтернативных вложений, при реализации объекта в течение n* лет, определяется по формуле:

, (50)

Расчет прибыли предпринимателя сведен в таблицу 14

Таблица 14

Расчет прибыли предпринимателя
Наименование показателя	Обозначение	Значение
Нормативный срок строительства, в месяцах
Нормативный срок строительства, в годах
Коэффициент альтернативных вложений
Доля авансового платежа в общей сумме платежей
Годовая норма отдачи на вложенный капитал
Величина прибыли предпринимателя

3.3.3. Расчет стоимости возведения аналогичного объекта

В связи с отсутствием данных о стоимости строительства точной копии оцениваемою объекта в текущих ценах на действительную дату оценки, целесообразно применить стоимость замещения.

В оценочной практике для расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости в основном используется индексный метод расчета. Он заключается в определении полной восстановительной стоимости, путем умножения базовой стоимости, обозначенной в сметной документации по оцениваемому объекту на индекс пересчета стоимости к уровню текущих цен .

Определение затрат на создание объекта недвижимости, аналогичного оцениваемому, осуществляется по следующей формуле:

С = (B 2001 · J 2001-2014) (51)

Где B 2001 – общая стоимость строительства в ценах 2001 года, вышеуказанного здания, согласно укрупненным показателям стоимости строительства;

J 2001-2014 – 5,43 без учета НДС - индекс перехода уровня цен от ТЕР 2001 года к уровню цен 2014 г. по видам строительства Российской Федерации, согласно ;

3.3.4. Расчет износа здания

В теории затратного подхода к оценке стоимости недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием. В данном дипломном проекте используется метод оценки накопленного износа по его составляющим (метод разбивки).

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Расчет физического износа

Расчет физического износа осуществлялся методом экспертизы состояния согласно . Согласно данному методу определялся физический износ каждого конструктивного элемента здания. Общий физический износ определяется по формуле:

, (52)

Где F ф - физический износ здания, %;

F i - физический износ i-го конструктивного элемента здания, %;

L i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости

i - го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Восстановительная стоимость принимается в расчетах за 100%.

Таблица 15

Описание конструктивных элементов здания и определение износа

	Название конструктивных элементов	Описание конструк-тивных элементов	состояние	Удельный вес по таблице	Поправка к удельному весу, %	Удельный вес КЭ с поправками		% износа к стр. гр. 7 х гр,8 / 100
	Фундаменты	Монолитная железобетонная плита
		Железобетонные сборные	Нормативное
	а)стены наружные внутренние б) перегородки	Кирпичные, газобетонные блоки	Норамтивное
	Перекрытие и покрытие	Сборные железобетонные	Норамтивное
		Совмешенная, ж/б плита, рулонное покрытие	Трещины в кровельном ковре вследствие отсутствия деформационных швов
		Бетонные, линолеум	Вздутие, возникшее из-за недостаточного уплотнения
	Оконные и дверные проемы	ПФХ профили на окнах и дверях	Норамтивное
	Отделочные работы	Краска, обои	Норамтивное
	Санитарно- и электротехн. Устройства	Отопление, электрич.	Норамтивное
		Отмостка	Норамтивное

Значение износа округляется до целого числа. Таким образом, физический износ составляет 13 %.

Расчет физического износа сведен в таблицу 16.

Таблица 16

Расчет физического износа в ценах 2014 года

	Конструктивные элементы	Удельный вес	Стоимость работ в ценах 2014 года, тыс. руб	Износ конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов. тыс. руб
	Фундаменты
	Стены, перегородки
	Перекрытие, покрытие
	Отделочные работы
	Санитарно- и электротехн. устройства

По итогам можно сделать вывод, что функциональный износ здания составил 17898 тыс. руб. Это вызвано сроком службы здания, та как оно было построено в 2007 году и его износ на 2014 г в соответствии с расчетами составляет 13%.

В последнее время появляются публикации, предлагающие отказаться от учета прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. В работе высказывается предположение о том, что («ошибочное») предложение о необходимости учета этой прибыли и о схеме расчета ее величины базируется на аксиоме теории оценки, следующей из («не реализующегося на практике») предположения о возможности равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Дополнительные аргументы в пользу обоснования указанной аксиомы представлены в , ниже обсуждается проблема необходимости учета прибыли предпринимателя - вне зависимости от признания обоснованности упомянутой аксиомы.

В самом начале обсуждения обратим внимание на классическое, пришедшее к нам из-за рубежа определение понятия девелопера, который, являясь автором идеи проекта, обеспечивает:

• приобретение права застройки земельного участка (права собственности или права заключения договора аренды),
• организацию проектирования, финансирования (с использованием собственных и заемных средств) и создания (с привлечением подрядчиков) на этом участке улучшений (зданий, сооружений, коммуникаций, насаждений),
• оформление прав на эти улучшения (в дополнение к оформленному ранее праву собственности на землю или праву аренды земли),
• организацию продажи созданного объекта недвижимости.

Нетрудно представить себе ситуацию, в которой девелопер просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством и предназначенного для продажи. Любой практикующий оценщик в этом случае учтет, что девелоперский проект должен обеспечивать не только возврат капитала (издержки, понесенные в процессе реализации проекта), но и доход на капитал, называемый прибылью предпринимателя (иначе девелоперу не было бы смысла ввязываться в рискованный проект, выгоднее было бы положить деньги на депозит или приобрести безрисковые финансовые инструменты).

При этом величина прибыли предпринимателя не должна зависеть от действительного набора участников проекта: вместо одного девелопера проект могут затеять и реализовать инвестор (заказчик), менеджер проекта, подрядчик, поставщик материалов, консультанты и брокеры - все при участии кредитной организации. При этом вознаграждение компании, управляющей проектом, выплаты подрядной организации, а также платежи поставщикам материалов, консультантам и брокерам, выплата основного тела кредита будут обеспечиваться средствами из состава сумм, предназначенных для возврата капитала, в то время как в составе прибыли предпринимателя должны быть представлены проценты по кредиту и доход на весь собственный капитал, инвестированный в проект.

Если заказчик просит оценщика определить рыночную стоимость объекта, который после создания уже использовался его собственником с получением доходов, то практикующий оценщик дополнительно учтет потери стоимости, связанные с износом и устареванием: эти потери вычитаются из суммы затрат на реализацию проекта и прибыли, найденной капитализацией издержек за период (перед датой оценки), теоретически необходимый для создания объекта оценки как нового (см. , стр. 305-306).

Из сказанного выше следует, что прибылью предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости называется доход на весь капитал, вложенный в девелоперский проект. Размер вложенного (инвестированного) капитала определяется суммой всех издержек, связанных с реализацией проекта (включая маркетинговую подготовку объекта к продаже), а доход на этот капитал (упомянутая прибыль предпринимателя) определяется путем вычитания указанной выше суммы всех издержек, понесенных девелопером, из будущей стоимости этих издержек, полученной процедурой их наращения (капитализации) с использованием рыночно обоснованной общей нормы отдачи на капитал, вложенный в создание объекта.

Укажем, что упомянутая будущая стоимость издержек представляет собою рыночную стоимость объекта, только что завершенного строительством. На базе этой стоимости формируется цена предложения объекта к продаже или к внесению объекта в уставный капитал какой-либо компании, а также цена предложения по рыночной арендной плате (предложение по ставке арендной платы) - при сдаче в аренду объекта оценки как финансового актива в вещной форме.

Заметим, что отрицание необходимости учета прибыли предпринимателя в затратном подходе нередко обосновывается ссылкой на принцип замещения, считающийся основополагающим принципом затратного подхода в редакции: «разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство». Противники учета прибыли предпринимателя считают, что такая формулировка позволяет рассматривать затратный подход к оценке как подход, отражающий интересы пользователя, создающего объект для себя («зачем ему тогда знать и учитывать прибыль предпринимателя?»).

Для начала обратим внимание на неприемлемость использования расчета рыночной стоимости как стоимости строительства объекта для собственного использования, т.к. в соответствии с определением понятия рыночной стоимости эта последняя является стоимостью в обмене - в гипотетической сделке, моделируемой оценщиком. Одновременно с этим отметим, что в формулировке принципа упоминается финансовая компенсация за время, потраченное на строительство, а эта компенсация должна рассчитываться с учетом стоимости денег во времени: на время строительства создатель объекта «замораживает» свои и заемные средства - вместо получения доходов от использования готового объекта, который он мог бы купить у девелопера. Т.е., и в этом случае должна проводиться капитализация всех издержек строительного проекта, которая также приведет к образованию суммы дохода на капитал (прибыли предпринимателя), определяемой в методом наращения (капитализации) издержек по норме отдачи на капитал.

Следует иметь в виду, что при строительстве объекта «для себя» в указанной норме отдачи на капитал должны быть представлены премии за все риски инвестора, за исключением риска низкой ликвидности сделки по продаже объекта (последнее исключение должно учитываться при оценке недвижимости в составе действующего предприятия методами затратного подхода). Однако, если создание объекта недвижимости имеет своей целью последующую сдачу его в аренду как финансового актива, то собственник созданного объекта и оценщик будут определять рыночную ставку арендной платы и стоимость реверсии по рыночной стоимости готового объекта, найденной методами затратного подхода с учетом всех рисков, включая риск низкой ликвидности, так что в этом наиболее общем случае прибыль предпринимателя будет рассчитываться аналогично .

Обратим внимание на специфику проблемы оценки (с использованием затратного подхода) объекта недвижимости, только что завершенного строительством в условиях кризиса: в этом случае вместе с издержками на приобретение земли и создание улучшений, а также с прибылью предпринимателя учитывается внешнее устаревание, связанное с падением спроса на недвижимость. Потери стоимости вследствие такого устаревания учитывается по уменьшению за время реализации проекта цен и ставок арендной платы для объектов того же типа, что и объект оценки. Напротив, при оценке нового объекта недвижимости на этапе роста рынка после завершения кризиса может оказаться необходимым учитывать внешнее обновление (увеличение стоимости объекта, завершенного строительством, вследствие отрицательного внешнего устаревания), обусловленное превышением спроса над предложением из-за инерционности возобновления девелоперских проектов, замороженных в период кризиса.

Таким образом, очевидно, что утверждение об отсутствии необходимости учета прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости объекта в затратном подходе противоречит здравому смыслу и не может быть рекомендовано к использованию в практике оценки.

Литература

1. Коростелев С.П. , 2009.
2. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.: Изд. «МКС». 2007.
3. Озеров Е.С. , 2009.

Напомним схему расчета стоимости недвижимости затратным подходом (рис. 1).

Рис. 1 Существующая схема расчёта недвижимости затратным подходом оценки. (в рисунке есть опечатки!!! «Количественный» «единиц» - нужен графический файл)

На практике применения затратного подхода в оценке стоимости объектов недвижимости основные трудности возникают при расчете «прибыли предпринимателя» (инвестора) и стоимости земельного участка. Результат, полученный при применении затратного подхода, во многом зависит от правильности и точности расчета этих двух составляющих стоимости.

По определению стоимости земли разработано много методических рекомендаций и положений, позволяющих с допустимой степенью точности определить ее рыночную стоимость . Сложнее обстоит дело с коэффициентом, который мы называем «прибылью предпринимателя» (см. сноску к названию статьи). До сих пор у оценщиков не сложилось общего мнения о смысле и назначении параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки, его зависимости от влияния внешних факторов, методах расчета, не говоря уже об отсутствии законодательных (или принятых общественными объединениями оценщиков) методик, определяющих алгоритм расчета этого параметра.

По этой причине результат расчета стоимости недвижимости затратным подходом часто дает искаженное значение результата и сильно зависит от субъективного мнения и опыта оценщика. Однако использование затратного подхода необходимо, особенно в случаях массовой оценки объектов недвижимости как основных средств предприятий. Здесь для расчета стоимости в большинстве случаев возможно использование методов только затратного подхода, поскольку сравнительный и доходный подходы неприменимы из-за отсутствия либо базы сравнения (в случае применения методов сравнительного подхода), либо возможности определить доходность объекта в силу специфики его назначения (при использовании доходного подхода).

Попробуем разобраться с истинным смыслом параметра «прибыль предпринимателя» в затратном подходе и возможными вариантами расчета этого коэффициента.

На сегодняшний день существует достаточно много мнений и попыток представить алгоритм и методики расчета «прибыли предпринимателя». Все они одинаково трактуют понятие «прибыли предпринимателя» (инвестора, девелопера) как вознаграждения, которое инвестор рассчитывает получить от вложения своего капитала с учетом всех возникающих при этом рисков . Заметим, что данное определение больше соответствует классическому пониманию прибыли предпринимателя, используемому при оценке инвестиционных проектов, где одним из показателей эффективности проекта как раз и является прибыль предпринимателя (инвестора, девелопера).

Попробуем показать кардинальное отличие понятия прибыли предпринимателя (инвестора, девелопера) при реализации инвестиционных проектов строительства от «прибыли предпринимателя», которую мы должны будем (согласно проекту ФСО № 6 «Оценка стоимости недвижимого имущества») использовать при расчете затратным подходом оценки.

Вернемся к истокам теории оценочной деятельности. Харрисон в своем учебном пособии «Оценка недвижимости» дает очень аккуратное определение параметра «прибыли предпринимателя» в затратном подходе оценки. Он не называет этот параметр напрямую - «прибыль предпринимателя», а говорит, что это «некоторые суммы, которые следует прибавлять к прямым и косвенным издержкам, чтобы отразить предпринимательскую прибыль». И далее, не совсем уверенно и не утверждая, пишет, что «этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика », не приводя при этом никаких схем и методов расчета этого параметра.

Более близко к экономическому смыслу понятия «прибыли предпринимателя» подошел, определив «прибыль предпринимателя», как «разность между ценой продажи
актива и затратами на его создание либо приобретение и модернизацию, отражающую рыночно обоснованную премию за организацию и реализацию доходного проекта» .

Родоначальник питерской школы оценки также правильно, на наш взгляд, определяет экономический смысл используемого в затратном подходе параметра, говоря, что «…прибыль предпринимателя является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации», но при этом далее дает определение «прибыли предпринимателя», используемое в затратном подходе, как «установленной рынком цифры, отражающей сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использования своего капитала, инвестированного в строительный проект ». Заметим, что строительный проект никак не связан с рыночной стоимостью недвижимого имущества!

Большинство оценщиков приходят к мнению, что прибыль предпринимателя нужно рассчитывать как разность всех затрат и полученных доходов. Основой для расчета «прибыли предпринимателя» (ПП) в этом варианте является формула

РСi - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам);

ССi - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 1;

Коэффициент прибыли предпринимателя в регионе 2;

Отношение цен в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Отношение стоимости строительства в анализируемом сегменте в регионе 1 по отношению к региону 2;

Вклад земельной составляющей в стоимости единого объекта в регионах 1 и 2 соответственно.

На наш взгляд, это достаточно логичная и близкая к смыслу понимания «прибыли предпринимателя» методика, дающая вполне работающий, хотя и весьма трудоемкий механизм расчета объектов недвижимости затратным подходом.

На основе анализа вышеприведенных методик ясно, что смысл понятия прибыли предпринимателя по классическому определению у всех авторов одинаков, но нет понимания места параметра под названием «прибыль предпринимателя» в расчетной схеме затратного подхода оценки. Всем понятно, что должен быть какой-то дополнительный параметр, «дотягивающий» стоимость воспроизводства и стоимость земельного участка до уровня рыночной стоимости. Но как его найти, от чего он действительно должен зависеть, как его правильно назвать? Эти вопросы создают неопределенность и разницу во мнениях оценщиков.

Совершенно замечательную статью по этой теме на портале «Вестник оценщика APPRAISER RU» опубликовал заместитель председателя Экспертного совета НП СОО «Сибирь», . В ней автор проводит подробный исторический экскурс о возникновении понятия «прибыль предпринимателя» в практике оценочной деятельности и призывает всех оценщиков и законодательные организации , связанные с оценкой, задуматься над экономическим смыслом применения коэффициента под названием «прибыль предпринимателя» в затратном подходе оценки. Автор аргументировано заявляет, что «включение в состав затрат прибыли предпринимателя должно быть обосновано».

Опыт нашей работы в сфере строительства и реализации инвестиционных проектов в Москве и Московской области позволил более детально рассмотреть составляющие восстановительной и рыночной стоимости объекта недвижимости при расчете затратным подходом и определить настоящий экономический смысл и значение параметра, который в затратном подходе мы называем «прибылью предпринимателя».

В табл. 1 приведены составляющие затратной части действующего проекта строительства жилого многофункционального комплекса в г. Москве по ул. Говорова. Все приведенные данные взяты из существующих договоров и расценок на проектирование, строительство, согласование, отчислений доли города (либо затрат на строительство инфраструктуры в счет отчислений доли города). Практически это расчет восстановительной стоимости количественным методом, путем составления укрупненной сметы. Как правило, такие расчеты выполняют на начальной, прединвестиционной стадии, составляя финансовую модель, которая дает возможность инвестору увидеть экономику проекта и оценить его с точки зрения инвестиционной привлекательности по основным параметрам: сроку окупаемости, внутренней ставке доходности (IRR ), чистой текущей стоимости доходов (NPV ), сумме необходимых инвестиционных средств, их рентабельности, сумме привлеченных кредитных средств, инвестиционной стоимости проекта и т. п.

Финансовая модель включает в себя затратную и доходную части проекта. В итоге формируется разница, представляющая собой сумму всех доходов и всех затрат по проекту в виде денежного потока. Разница доходной и затратной части проекта формирует денежный поток, показывающий недостаток или избыток средств и необходимость дополнительных инвестиций. С учетом временного фактора и использования техники дисконтирования данный денежный поток преобразуется в дисконтированный денежный поток; далее определяются все интересующие инвестора и характеризующие проект показатели, в том числе и прибыль инвестора .

На практике инвестора интересует как прибыль на вложенные им собственные средства, так и прибыль по отношению к стоимости всех затраченных по проекту средств .

Для понимания составляющих восстановительной стоимости в затратном подходе оценки проанализируем структуру затратной части проекта строительства жилого комплекса по ул. Говорова (табл. 1).

Таблица 1. Структура затрат инвестиционного проекта по ул. Говорова по состоянию на 22 ноября 2007 г.
(1 у. е. = 36 руб.)

Структура затрат	Объем работ по договору, у. е.
Работы прединвестиционной стадии проекта
Сбор исходных данных, условий присоединения, технических условий, экономических расчетов и прогнозов, бизнес-планов и сопутствующие услуги сторонних организаций
Подготовка договорной документации, заключение договоров. Разработка схем размещения и инженерного обеспечения проекта
Нормативно-правовая база проекта в целом
Выпуск Рамочного распоряжения Правительства Москвы
Организация работ по подготовке, согласованию и выпуску Итогового распоряжения Правительства Москвы
Разработка, согласование, выпуск и регистрация инвестиционного контракта
Денежная компенсация городу за существующую социальную, инженерную и транспортную инфраструктуру по инвестконтракту
Подписание Акта резервирования и заключение договора аренды земельного участка
Платежи по договору аренды земельного участка
Предпроектные работы по проекту в целом
Получение геоподосновы строительной площадки
Разработка градостроительного обоснования размещения жилого комплекса
Подготовка документации для утверждения на регламентной комиссии Москомархитектуры
Подготовка документации для утверждения на Общественном Совете Москомархитектуры
Повторное согласование градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений с комитетом природоохраны города Москвы и экологической экспертизой
Разработка архитектурно-строительных проработок
Доработка градостроительного обоснования и архитектурно-строительных решений по замечаниям комитета природоохраны города Москвы и экологической экспертизы
Получение технических условий на присоединение к инженерным сетям
Подготовка Акта разрешенного использования (АРИ или ИРД)
Инженерное обеспечение проекта
В счет доли города. Строительная часть подземного коллектора для переноса ВЛЭП (надземной линии электропередач)
Разработка ТЭО по переустройству надземной линии электропередач в подземный коллектор
Проведение экспертизы ТЭО в Мосгорэкспертизе
Получение ордера на строительство корп. 4
Разработка рабочей документации корп. 4
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп. 4
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп. 4
Сдача корп. 4 в эксплуатацию государственной комиссии
Три 23-этажных жилых дома с подземным паркингом и встроенными помещениями (корпуса 1 – 3, первая очередь)
Разработка проектно-сметной документации (стадия "Проект") с выпуском архитектурно-строительной части 1-й очереди, корп. 1 – 3
Проведение экспертизы проектных решений по корп. 1 – 3
Получение ордера на строительство корп. 1 – 3
Разработка рабочей документации корп. 1 – 3, в том числе стадии нулевого цикла
Строительно-монтажные работы (СМР) и сдача в эксплуатацию корп. 1 – 3
Строительство внутриплощадочной инженерной инфраструктуры корп. 1 – 3
Сдача корп. 1 – 3 в эксплуатацию государственной комиссии
В счет доли города. Блок начальных классов (БНК) и детское дошкольное учреждение (ДДУ)
Проектирование и строительство пристройки блока начальных классов (БНК) на 75 мест. Сдача в эксплуатацию
Проектирование и строительство детского дошкольного учреждения на 125 мест. Сдача в эксплуатацию
Прочие работы и услуги
Технологическое присоединение объекта к городским электрическим сетям
Дополнительные работы (стенка в грунте, фасады и пр.)
Выполнение функций Заказчика и технический надзор
Страхование строительства (по нормативу)
Охрана объекта (по нормативу)
Административные расходы. Услуги ИГАСН, ОАТИ, пожарной инспекции
Непредвиденные расходы

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП= Σ(R) + R безриск ,

• ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
• Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
• R безрисковая – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска и суммарное значение рисков представлено в таблице:

Таблица. Расчет рисков.

№ п/п	Факторы риска \ ранг
	Экономические и политические факторы
	Общеэкономические тенденции
	Внешнеэкономическая деятельность
	Инфляция
	Инвестиции
	Доходы и сбережения населения
	Система налогообложения
	Угроза передела собственности
	Внутриполитическая стабильность
	Внешнеполитическая деятельность
	Угроза террористических актов
Количество наблюдений
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	Социальные и региональные факторы
	Социальная стабильность в стране
	Социальная обеспеченность граждан
	Тенденции развития экономики в регионе
	Социальная стабильность в регионе
Количество наблюдений
Количество наблюдений * ранг фактора
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	Предпринимательский фактор
	Ликвидность актива
	Уровень конкуренции в отрасли
	Инвестиционная привлекательность района
	Тенденции развития отрасли
Количество наблюдений
Количество наблюдений * ранг фактора
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
	Фактор условий строительства
	Сейсмичность района
	Затопляемость, смерчи и прочие
	Климатические условия района строительства
	Наличие сырьевых ресурсов в районе строительства
	Уровень развития отрасли строительных материалов
	Наличие трудовых ресурсов
	Наличие высококвалифицированного персонала в регионе
	Геологические особенности строительной площадки
Количество наблюдений
Количество наблюдений * ранг фактора
Сумма произведений
Количество факторов
Взвешенное значение
Суммарный уровень риска

Наиболее распространенным и адекватным выбором безрисковой ставки доходности является годовая доходность к погашению государственных ценных бумаг. Именно они являются высоколиквидными, а уровень риска инвестирования по ним приближается к нулю. Однако наличие целого ряд государственных ценных бумаг ставит оценщика перед выбором среди этих бумаг, поскольку государственные ценные бумаги имеют различные сроки погашения, а также различные текущие значения доходности к погашению.

При выборе безрисковой ставки доходности принимались во внимание следующие аргументы:

• при прочих равных условиях, чем более длительный срок погашения имеет ценная бумага, тем ниже волатильность ее доходности;
• для обеспечения постоянной величины ставки дисконтирования на протяжении всего горизонта прогноза преимущество имеет выбор той ценной бумаги, срок погашения которой совпадает или дольше горизонта прогноза;
• ценная бумага должна быть номинирована в рублях.

Наиболее подходящей государственной ценной бумагой является облигация федерального займа 27-й серии, т.е. ОФЗ с амортизацией долга со сроком обращения с 2004 г. по 2009 г. включительно.

Таблица 16. Расчет безрисковой ставки доходности.

Информация о ценной бумаге
Наименование
	Минфин России
Код ценной бумаги
Номер государственной регистрации
Дата размещения
Дата погашения
Объявленный объем, шт.
Размещенный объем, шт.
Номинальная стоимость
	Торгуется
Доходность по средневзвешенной цене, % годовых
Изменение к доходности по средневзвешенной цене пред. торгового дня, % годовых
Доходность по цене последней сделки, % годовых
Объем торгов, руб. (с начала года)

Таким образом, величина безрисковой ставки доходности, как базового элемента для расчета ставки дисконтирования кумулятивным построением, принимается равной 6,12 % .

Данные сайта http://www.micex.ru

В данном случае значение прибыли предпринимателя равно.....

Аналитическая статья официального клуба РОО www.appraiser.ru

к.т.н. Яскевич Е. Е.

Наибольшие трудности во время проведения инвестиционных и оценочных расчетов при строительстве объектов недвижимости встречаются с определением величин прибыли предпринимателя (при определении стоимости строительства объектов недвижимости) и внешнего износа (при определении совокупного износа объектов).

Несмотря на большое количество работ, посвященных их определению, - достаточной ясности с этими понятиям и диапазонами их величин пока нет. Попытаемся разобраться с ними и определить диапазоны и границы их существования.

1. ПОНЯТИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ЕЕ ПОЯВЛЕНИЕ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И РЕВЕРСИИ (ПОСЛЕДУЮЩЕЙ ПРОДАЖИ)

Прибыль предпринимателя у нас ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор, и т.п.

Для организации процесса строительства в общих чертах требуется:

• определить местоположение и возможность приобретения (аренды в Москве) участка земли;
• разработать инвестиционный проект (справочно: консалтинговые услуги по разработке инвестиционного проекта имеют свою прибыль);
• выбрать оптимальный вариант;
• использовать либо свои деньги, либо взять кредит, либо привлечь инвесторов "на паях" (определить линию финансирования);
• вступить в права владения или аренды земельным участком (одновременно определить разрешенные варианты застройки и выхода площадей при строительстве), при этом определяется и арендуется дополнительная вспомогательная площадь, требуемая для производства строительных работ в части расположения бытовок, складирования материалов, работы механизмов;
• заказать индивидуальный проект строительства или привязать типовой проект на местности с учетом архитектурных сервитутов, возможностей подсоединения к имеющимся инженерным сетям и грунтовых особенностей (справочно: проектировщики имеют свою прибыль, для снижения которой устраиваются тендеры);
• пройти процедуры согласования (справочно: в Питере чиновники требуют 170 согласовательных подписей, а в Москве - 248);
• найти генподрядчика - строителя, при этом зачастую устраиваются тендеры для определения генподрядчика с минимальной (или оптимально приемлемой) сметной стоимостью строительства (т.е. с минимальной прибылью застройщика);
• согласовать с генподрядчиком сметы, календарные планы, графики финансирования;
• создать дирекцию строящегося комплекса;
• начать, наконец-то, строить.

В процессе строительства при необходимости заключаются договора на услуги риэлторских фирм по продаже площадей объектов недвижимости по завершению строительства (риэлторы имеют свою прибыль).

В большинстве работ встречаются следующие определения:

ЗАСТРОЙЩИК - лицо-собственник (пользователь, владелец) земельного участка, обладающий правами принятия решения о способе застройки земельного участка в рамках его разрешенного использования, как сформированного объекта недвижимости (варианты - генеральный, суб- застройщик и т.п.).

ЗАКАЗЧИК - лицо, формально выступающее контрагентом генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда) по поручению застройщика (варианты - генеральный, суб-заказчик и т.п.)

ДЕВЕЛОПЕР определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий организацию и управление процессом развития территории.

ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК определяется как субъект рынка недвижимости, осуществляющий самостоятельно функции девелопера и застройщика (он также может выполнять функции проектировщика и т.п.).

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ определяется как организатор производства, плательщик по договорам или продажным ценам за сырье, арендатор средств производства, плательщик по трудовым услугам, оплачивающий себе предпринимательский труд по организации производства.

ИНВЕСТОР - лицо, осуществляющее долгосрочное вложение финансовых или иных средств и активов (варианты-генеральный, суб-инвестор, институциональный, государственный, индивидуальный, отечественный, иностранный, портфельный, "классический", компаньон, кредитор и т.п.).

Смешение всех этих понятий ведет к общему - к прибыли предпринимателя. Наличие прибыли предпринимателя и ее величина зависят от совокупного количества функций, которые может принять на себя предприниматель (инвестор, девелопер и т.п.).

2. РАЗДЕЛЕНИЕ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ ПРИБЫЛИ В ПРОЦЕССЕ СТРОИТЕЛЬСТВА И ПРОДАЖИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Определим возможные диапазоны различных видов прибыли в строительстве (рассматривается Москва и Московская область):

1). Прибыль проектных организаций

По данным проектных организаций г. Москвы стоимость разработки проектно-изыскательской документации составляет:

Таблица 1.

	Вид проектируемых объектов	Удельный вес от стоимости СМР
	Инженерные сооружения
	Здания и сооружения типовой конструкции (привязка на местности)
	Здания и сооружения индивидуального проектирования
	Здания специализированные (связи, телевидения, …)
	Здания специального назначения повышенной сложности

Величины закладываемой прибыли (от себестоимости проектных работ) составляют диапазон:

2). Прибыль генподрядчика-строителя (сметная прибыль)

В соответствии с МДС 81-1.99 /1/ сметная прибыль - это сумма средств, необходимых для покрытия определенных (общих) расходов строительно - монтажных организаций на развитие производства, социальной сферы и материальное стимулирование работников. Норма сметной прибыли по отношению к сметной себестоимости составляет 12%, либо она может быть рассчитана как 50… 57,5 % от ФОТ (фонд оплаты труда). В сводный сметный расчет стоимости строительства включается резерв на непредвиденные работы и затраты, предназначенный для возмещения стоимости работ и затрат, потребность в которых возникает в процессе разработки рабочей документации или в ходе строительства в результате уточнения проектных решений или условий строительства. Резерв назначается не более 2% для объектов социальной сферы и 3% - для объектов производственного назначения.

Следует подчеркнуть, что в величине сметной стоимости строительства учитывается прибыль проектных и подрядных организаций, которая не связана с прибылью предпринимателя.

В большинстве случаев при индивидуальном проекте и отсутствии тендера сметная прибыль достигает 25…30 % и более от действительной сметной себестоимости строительства.

При проведении тендера возможности снижения сметной прибыли возрастают и она минимально может составить 8…10 % от сметной себестоимости.

Диапазон прибыли генподрядчика - строителя:

8…30 % от сметной себестоимости строительства.

(Все построенные объемы принадлежат ему до оплаты Актов приемки-сдачи строительных работ Заказчиком).

Справочно: в Твери при строительстве жилья считается, что 25 % от стоимости СМР (строительно-монтажных работ) - прибыль генподрядчика - строителя и 25% от стоимости СМР - прибыль предпринимателя. На получение разрешений и согласований, оформление прав на ЗУ (земельный участок) и "прочие" организационные расходы расходуется сумма, равная 50 % от СМР. Таким образом, стоимость недвижимости на первичном рынке - составляет до 200% от стоимости СМР.

3). Прибыль риэлтора

Общепринятым считается, что промежуточная услуга по согласованию намерений Продавца и Покупателя оценивается в Москве на уровне 3…5% и в редких случаях достигает 8% (при продажах объектов на различных стадиях строительства). Четко выделить из этих расходов прибыль риэлторов не представляется возможным, так - как она зависит от многих параметров (опыт, связи, информационная сеть, налаженная цепочка Покупателей и т.п.)

4). Прибыль ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Определяем предпринимателя как лицо, не выполняющее функции проектировщика, генподрядчика - строителя, поставщика материалов, риэлтора и осуществляющего строительство за свои собственные деньги (идеальная и редкая ситуация).

Справочно: в Москве частные предприниматели строят 5% жилья, а остальные 95% - застройщики, находящиеся под патронажем Правительства. В Питере - наоборот.

Прибыль предпринимателя зависит от направления развития инвестиционного проекта.

Приблизительное выражение для определения прибыли предпринимателя (ПП):

РС i - рыночная стоимость отдельных частей объекта недвижимости (при продаже по временным периодам) ;

СС i - себестоимости всех понесенных затрат (по временным периодам) при строительстве и продаже (перечислены выше);

Дк; До - ставки дисконта (для линий финансирования и возврата капитала);

t - текущее время осуществления проекта.

Аналогичная формула представлена в модели Грибовского С.В.

Точное выражение для прибыли предпринимателя зависит от интервалов денежных вложений в проект и требуемой отдачи на капитал.

3. УЧЕТ РАЗЛИЧНЫХ ПРИБЫЛЕЙ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ РАСЧЕТОВ

Объект недвижимости, готовый к продаже на завершающем этапе строительства характеризуется в общих чертах наличием нескольких составляющих:

• передаваемых прав на земельный участок;
• строениями;
• благоустройством территории;
• наличием инженерных сетей и т.д.

Права на земельный участок оцениваются, обычно, раздельно.

Стоимость строительства зданий, сооружений, благоустройства прилегающей территории, инженерных сетей оценивается также раздельно. При этом, в различных методах (методе укрупненных элементных показателей стоимости, методе единичных расценок…) используются как показатели стоимости, так и ценоповышающие коэффициенты.

Используя расценки УПВС, УПСС, Справочника Оценщика, Каталогов карт индивидуальных проектов, сметных сборников - мы частично учитываем как стоимости проектных работ, так и прибыль генподрядчика - строителя (см. Общую часть к УПВС, пояснения к Справочникам Оценщика и т.п.). Ценоповышающие коэффициенты (ГОССТРОЙ, Ко-Инвест…) также учитывают эти аспекты, показывая осредненные значения, приближенные к некоему варианту привязки на местности типовых решений. Таким образом, в среднем, при расчетах Оценщики учитывают прибыль проектировщиков и генподрядчика - строителя, однако, при индивидуальном строительстве оперирование общими расценками и ценоповышающими коэффициентами не позволяет достоверно рассчитать стоимость строительства без учета дополнительных издержек.

Следовательно, при осредненных расчетных условиях, Оценщиками должны быть учтены Прибыль предпринимателя и косвенные услуги ("У").

У - приведенная стоимость косвенных услуг (риэлторы, дизайнеры, консультанты и т.п.).

4. ВКЛАД ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В ОБЩУЮ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ РАЗЛИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

Для производства СМР заключаются договора на аренду земельных участков (продажа ЗУ в Москве не производится).

В табл.2 приведены расчетные данные по определению удельной стоимости земельных участков для различных типов объектов недвижимости.

Таблица 2.

Тип недвижимости	Стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет, долл./га	Стоимость 1 кв. м ЗУ, долл./кв. м	Удельная стоимость ЗУ на 1 кв. м полезной площади, долл./кв. м (УС)	Средняя стоимость предло- жения на продажу, долл./кв. м (РС)
Бизнес-квартира Кирпич/монолит			Условия расчета: 12 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто
Города Подмосковья
Квартира в панельном доме (П-44, П-3М)			Условия расчета: 17 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,5 полезной площади нетто
Подмосковье
Торговые помещения			Условия расчета: 4 эт., площадь ЗУ равна 4 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,2 полезной площади нетто
Подмосковье
Офисные площади			Условия расчета: 9 эт., площадь ЗУ равна 3 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,3 полезной площади нетто
Подмосковье
Производственные площади			Условия расчета: 2 эт., площадь ЗУ равна 5 площадям застройки здания, площадь брутто равна 1,1 полезной площади нетто	Сайты сети Интернет
			Не строят
Подмосковье

Как видно из табл.2, - существенный вклад в рыночную стоимость объектов недвижимости имеют земельные участки, расположенные в Центре Москвы для жилых, торговых и офисных площадей, и у МКАД - для производственных площадей.

5. ДИАПАЗОНЫ ВЕЛИЧИНЫ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Для получения расчетных диапазонов прибыли предпринимателя были использованы различные информационные материалы, помещенные в сети Интернет.

Расчетная модель прибыли предпринимателя (развитая на основе модели Грибовского С.В.) учитывала следующие факторы:

• Себестоимость строительства зданий и сооружений (данные по условиям расчета, приведенные в табл.2 и на сайтах сети Интернет);
• Удельную стоимость земельных участков (табл.2);
• Время осуществления строительства и реверсии (СНИП 1.04.03-85 и сайты сети Интернет);
• Дисконт До (принимался на уровне ставки рефинансирования ЦБ - 18 %);
• Финансирование принималось на момент начала строительства;
• Риэлторские услуги принимались на уровне 5 % от стоимости реверсии;
• При расчетах жилых помещений учитывались сложившиеся нормы выхода помещений - 60…70 % с учетом доли города (30…40 %);
• Возможная реверсия в процессе строительства учитывался введением корректировочного коэффициента 0,9;
• Учет стоимости благоустройства территории производился дифференцированно для различных объектов.

Расчетные показатели предпринимательской прибыли при производстве нового строительства

Таблица 3.

	Наименование	Предпринимательская прибыль, %%
		Центр Моск-вы	На расстоянии 3-его коль-ца	Около МКАД	20 км от МКАД	40 км от МКАД	60 км от МКАД	80 км от МКАД	100 км от МКАД
	Торговые площади
	Производст-венные площади
	Загородные владения

На нижеприведенных графиках представлены зависимости ПП по мере удаления от МКАД (к центру Москвы и от Москвы).

6. ВНЕШНИЙ ИЗНОС ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Внешний (экономический) износ определяется как потеря стоимости имущества в результате влияния внешних по отношению к имуществу факторов (международные, национальные, отраслевые, локальные…).

Под локальными внешними условиями подразумеваются:

• изменение ситуации на рынке;
• местоположение (неблагоприятное окружение, экология, транспортная доступность и т.п.);
• изменение финансовых и законодательных условий и т.п.

В оценке постулируются только 2 метода определения внешнего износа (ВИ):

1). Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

2). Капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий:

ВИ = Потеря Дохода / Ставка капитализации (2)

Наибольшую проблему доставляет определение точки "нуля", характеризующей переход от стабильных к измененным внешним условиям.

Изменение внешних условий достаточно четко можно определить по падению прибыли предпринимателя.

По сведениям ГОСКОМСТАТа норма прибыли в строительстве по РФ составляла:

• 2000 г. - 8,9 %;
• 2001 г. - 9,1 %;
• 2002 г. - около 9,8 %.

Пока прибыль предпринимателя будет превышать допустимый предел, новое строительство будет развиваться.

Допустимым пределом прибыли предпринимателя по сведениям, почерпнутым на сайтах сети Интернет, считается:

• Москва - не ниже 15…18%.
• Санкт - Петербург - не ниже 15%;
• Ростов - на - Дону - не ниже 10…12%;
• Тверь - не ниже 15%;
• Екатеринбург - не ниже 12%.

Объединяя вместе данные по норме прибыли (ГОСКОМСТАТ) и мнения инвесторов - строителей по минимальной прибыли предпринимателя, - получаем "нулевую" область в районе 9,8…12%. В среднем - 11%.

Мы получили минимальную величину прибыли предпринимателя, при которой еще будет осуществляться новое строительство (главным образом на "периферии") и ниже которой инвестиционная деятельность будет резко снижаться. Следует отметить, что полученная величина (11%) близка к годовым ставкам банков первой категории надежности (типа СБЕРБАНК) по рублевым депозитам.

Следовательно, внешние условия, приводящие к снижению прибыли предпринимателя, меньшей, чем 11 %, - являются факторами появления внешнего износа объектов недвижимости. С другой стороны, - если прибыль предпринимателя будет ниже безрисковой ставки банков первой категории, - темпы строительства должны резко замедляться.

Откуда: продажа объектов недвижимости по их себестоимости должна характеризоваться средним внешним износом на уровне 11%.

Прибыль предпринимателя и внешний износ взаимоисключающие понятия

Мы получаем условно 2 зоны для Москвы и МО:

• Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя, превышающая 11 %);
• Зона внешнего ухудшения (прибыль предпринимателя снижается с 11 % до 0 и появляется существенный внешний износ)

7. ОЦЕНКА ВНЕШНЕГО ИЗНОСА НА ПРИМЕРЕ ЖИЛЫХ КВАРТИР В ГОРОДАХ ПОДМОСКОВЬЯ

На основании статистической обработки данных по стоимости первичного и вторичного рынка жилья в городах Подмосковья, приведенных в сборнике "Rway" № 94, январь 2003 г. и на сайтах сети Интернет, - получены следующие результаты:

Для аппроксимации использовалась формула линейной регрессии:

Линейная регрессия - С = А + В * Р,

С - стоимость (долл./кв.м.);

Р - расстояние от МКАД (км.).

С = 559,49 - 4,57 *Р

К = 0,81 (коэффициент корреляции).

С = 577,63 - 4,26 * Р

На основании полученных формул рассчитаны величины стоимости первичного и вторичного жилья по городам Подмосковья, которые приведены в табл.4.

Минимальная себестоимость строительства, с учетом прибыли предпринимателя в 11 %, рассчитывалась, исходя из стоимости крупнопанельной серии П-3М (164,1 долл./кв. м), поправки на ЗУ (1,73 долл./кв. м - табл.2), НДС - 1,2.

Таблица 4.

Расстояния от МКАД
Стоимость первичного жилья, долл./кв. м
Стоимость вторичного жилья, долл./кв. м
Разница, долл./кв. м
Минимальная С/С с ПП в 11 %, долл./кв. м	(164,1 +1,73)* 1,11 * 1,2 = 221
	Зона внешнего улучшения (имеется прибыль предпринимателя)				Зона внешнего износа

Как видно из табл.4, стоимость вторичного жилья выше, чем первичного, - так как влияет фактор отсутствия отделки в большинстве новостроек. Стоимость жилья по вторичному рынку показывает, что отсутствует влияние физических и функциональных износов. Зона внешнего износа начинается на расстояниях свыше 60 км. от МКАД и характеризуется снижением стоимости первичного жилья ниже "нулевой" области.

8. ОЦЕНКА НАЧАЛА ЗОНЫ ВНЕШНЕГО УХУДШЕНИЯ ДЛЯ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Оценка проведена на базе табл.3. В табл.5 приведены границы зоны внешнего ухудшения

Таблица 5.

	Наименование	Зонирование
		Центр Моск-вы	На расстоянии 3-его коль-ца	Около МКАД	20 км от МКАД	40 км от МКАД	60 км от МКАД	80 км от МКАД	100 км от МКАД
	Квартиры бизнес-класса (кирпич/монолит)	Зона внешнего улучшения
	Квартиры в панельных домах (типа П-44; П-3М)	Зона внешнего улучшения					Зона внешнего ухудшения
	Торговые площади	Зона внешнего улучшения
	Офисные площади (класса В2 и ниже)	Зона внешнего улучшения					Зона внешнего ухудшения
	Производст-венные площади	Зона внешнего улучшения				Зона внешнего ухудшения
	Загородные владения			Зона внешнего улучшения				Зона внешнего ухудшения

• Наибольшая прибыль предпринимателя при строительстве и продаже объектов недвижимости достигается в центре Москвы и составляет диапазон 42…68% для различных типов объектов;
• Прибыль предпринимателя снижается к окраинам Москвы и в районе МКАД составляет диапазон 26…38% для различных типов объектов;
• Строительство жилых объектов недвижимости может осуществляться с прибылью предпринимателей вплоть до 60 км от МКАД (по городам Подмосковья);
• Минимально допустимая прибыль предпринимателя, позволяющая развиваться строительному бизнесу составляет около 11% для Москвы и Московской области;
• Внешний (экономический) износ появляется при снижении прибыли предпринимателей ниже уровня в 11% и прогрессирует по мере удаления от МКАД;
• Для жилых квартир в панельных домах зона внешнего экономического износа начинается в городах Подмосковья, расположенных на удалении свыше 60 км от МКАД.

к.т.н. Яскевич Е.Е.

Использованные источники информации.

1. МДС 81-1.99. Методические указания по определению стоимости строительной продукции на территории РФ./Госстрой - М.:ГУПЦПП, 1999 г.
2. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве. - СПБ: Питер, 2000 г.
3. Д.Фридман и Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.- М.: Дело, 1997 г.
4. Сайты сети Интернет.